徐斌:2018 年房价会涨吗?

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无论你在哪个城市,在房价暴涨的少数几个城市买房也应当慎重、冷静,不要害怕错失机会。

  谢邀,

  这是一个我被邀请次数比较多,但是一直没有下定决心写的问题。

  这是一个我在写的时候构思了很多次,思考怎么写不会被删的问题。

  我还是决定写出来,删就删。

  我的看法是:

  2年内北京房价不会上涨,有跌的趋势,有崩盘的可能。

  外地更糟糕,不少城市都有商品房大量烂尾风险,尽量不要买商品房。

  可以卖房,可以考虑小换大,不要背太高贷款买房。

  2017年年初,我们在河北某市接了一个非常有名的案子,客户花几千块钱买房,土地被另外一家开发商高价拍走了,至今未能解决。当时很多客户给我说,他们坚决要房子,绝不退房。

  我说虽然现在价格高,但是往下看房价会跌。

  客户里面有好几个地产圈从业人员,他们都表示不可能。那时候新政刚出不久,大家都认为河北房价必然大涨,前景喜人,坚决不同意考虑退房的方案。  

  现在熬了一年,很多人改变观点,认为退房也可以考虑。

  各位可以设身处地的想一想,当时16000买房,现在房价12000的那些人是什么心情。

  2017年的下半年,律所开始增加一种新的业务:买家毁约。

  房价下跌,购房人认为买亏了,放弃定金逃离。业主起诉买房人继续履行合同。而且也见到了这样的判决书:法院判决买房人继续履行合同,支付购房款。

  到了今年,北京的房价已经持续下跌数个月,春节二手房中介集体放假,看房者寥寥无几。业主们都在挂牌出售,挂的还都是高价,真实的价格可以用50万为单位砍价。

  比这些买家更有先见之明的是另外一群人。

  2016年全年,北京卖了272434 套二手房,2017年全年,这个数字是136237套,而看往年的数据,基本上10~15万套左右是正常的。我想问个问题,大家看到北京2016年房价暴涨,2017年房价开始走低,正常来说在房价看涨的时候,就不会卖房子。那么请问是谁,是什么人在2016年决定卖房呢?这些人卖了房子钱又去了哪里呢?  

  答案很简单:海外置业。

  很多人都卖了北京上海的房子,去国外投资买房,以至于这两年,澳大利亚、新西兰、加拿大都开始限购,对我们限购。美国、日本的房子中国人也跑去买,中国人成为美国目前最大的海外购房群体,超过加拿大人。肉眼可见的范围内,原本次贷危机之下遍地法拍房、银行抵押房的美国,年年都在开工建设新楼盘。川普总统真的应该感谢中国才是,是友好的中国人救其于水深火热之中。

  这里顺便说一嘴,外国友人在北京买多少套房子?

  一年不到1000套。

  限购,也不是一块铁板,限购政策正在松动,有放开的趋势。

  2017年发生了几件事,因为涉及到一些行业秘密所以不方便细说。简单说就是在购房资格上放宽了要求,虽然限购政策没变,但是买房资格,甚至户口变得廉价了。同样的情况不止一个城市发生。以往中央政府都是第一时间严令禁止,然而今年却悄无声息。

  我想原因很简单:房子卖不掉了,需要吸引别人来买。

  在中国有一个带点歧视性的词汇:外地人。比如北京、上海这些城市之所以让人不喜,很大程度上都是好事归本地人,坏事归外地人,工作、教育、买房、买车全部对外地人加以限制,全世界现在还有那个国家有这种按照户口对人进行区分的政策?但是在卖地、买房的三吃一游戏里(开发商、银行、政府吃买房人),外地人就是香饽饽了。

  房价对土著来说毫无影响,因为他们可以靠拆迁解决问题。而高额的拆迁款最后谁来买单?还是外地人。在这里我们不妨提一个问题:

  假设没有限购,房价会涨吗?

  中国是全世界唯一搞计划生育的国家,在这个政策持续几十年之后,我们的人口结构终于濒临崩溃。于是2016年我们放开了二胎政策,也就是把对于人口的限购解除了,人口增加了么?没有。

  我们身处在一个变革的时代,过去的历史从来没有类似的情况可以参考——一个完全依靠政策调整的房地产市场到底有没有风险,是否可以持续?如果这一套可行,我们就是世界上最强大的国家。因为这个模式让政府可以有钱任性,修高铁,修高速,让国家高速发展。但是如果这一套行不通,有副作用,那我们就可能面临前所未有的危机。

  限购政策不仅仅在于控制市场不涨,也在于保证他无法快速崩盘。

  一旦限购放开,不仅仅有了房价继续上涨的可能性,崩盘的可能性也同样有了。

  所以我的一些客户(开发商)给我讲了这么一个观点:

  限购放开,楼市崩盘。  

  今天的北京,人均可支配收入是5.7万,房价城里10万,郊区5万。老百姓一年的收入也就是买一平米。收入不变,房价变了,市场规律是价格提高,销量必然降低,限购只是让我们看不到结果而已,不限购也未必有交易量。不是过去我们对房子价格的认识不够,而是政府对土地价格的认识不够。

  至于人民有没有这个购买力,我认为政府可能知道,也可能不知道。

  不管知道不知道,政府都认为房子老百姓买不起了。对于价格贵不贵的问题,中央说的很明白:房子是用来住的,不是用来炒的。从土地供应上也能看出政府的态度。2017年一年,北京市供应了721公顷的住宅用地,创了历史新高,这个趋势到了2018年仍在持续。

  官方对于这个“业绩”是这样说的:继10月底北京提前完成全年350公顷保障性住房用地落实任务后,又于年底前完成供应商品住宅用地约721公顷,超额完成全年商品住宅用地650公顷供应指标,是近五年北京土地市场供应量平均值的1.75倍。

  其中“共有产权住房用地供应38宗,用地面积约207公顷,规划建筑规模约403万平方米,是往年供地可建设规模的3倍。”共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。说白了就是不能享受房价上涨红利的廉价房子,价格大概是市场价的一半。

  在具体地块的土地出让时,政府也对开发商出售价格加以限制,有些地块的价格比周边二手房价格还要低。

  综上几点,在可以预见的未来,大量相对现在更廉价的房子将在2~3年后进入市场。价格没有继续上涨的空间,只是能跌到什么程度的问题。

  2017年北京商品住宅用地供应量达721公顷​ news.163.com

  接盘侠,此时此刻,你做好准备了吗?

  在北京城里买一套小三居,价格是1000万上下。作为一个响应国家号召的二胎北漂,这样的面积也不过刚够一家老小居住。如果老人不来住,两口子怎么带着两个娃娃上班赚钱还贷?如果你是过去几年都苦于没有购房资格,而今年市场突然放开给你购房资格让你买房,你要准备300万首付,背700万贷款偿还30年。每个月还款大概4万块。

  所以说,这个题其实就不是为普通人准备的,基本上就属于 千万富翁题,剩下的人都是看客。

  要么你有上千万,要么你有年收入50万以上的能力(不吃不喝偿还贷款)。我写这篇文章对大多数人而言毫无意义,因为买不起就是买不起,不会因为我这篇文章不买了。

  1000万拿到东京都可以买个核心区域150平米的房子,这样的房子租出去只需要10到15年就可以收回成本。同理世界上只要你数的出来的好地方,巴黎、伦敦、纽约、芝加哥,大体上都有着不错的租售比。反过来你北京房子到底值多少钱,用年租金乘以15就对了。剩下的钱都是你给祖国繁荣贡献的税费。而且你做出贡献归贡献,也不会有人感谢你。你依然是外地人。依然是被疏解的对象。

  宏观来看,我们现在就是悬崖边上,等着最后一波老百姓高位接盘。

  中国人民就是勤劳朴实善良,在刚出的游戏《文明6》里面,中国的民族特性是建造者(农民)使用次数+1,前两个时代可消耗1次用来加速奇观建造。今天你只要买房,你就算是消耗自己来建设奇观了(高铁)。至于那些高级兵种,比如大发明家、大商人、大学者之类的,大部分在2016年就跑了。

  在中国的富人是有多蠢,手里握着1000万,却和各位一样连购房资格都没有呢!买个户口才几个钱!富人为啥富,因为人家知道得多啊!徐斌:富人依靠什么可以挣那么多钱?

  本文一直在说北京,一直没说二三线城市,我认为原理没有什么差别。

  中国的房价是由政府决定的,政府想要收高价,他过去就收了高价。

  现在他一边收高价(地方债务高,不得不收),另一边提高供给(降低单价),提高廉价保障房,同时还限购,还要人口疏解,实际上就把一个巨大的风险全部憋到中间环节去了。这会让开发商很难受,如果开发商实力不济,就会导致开发商大量破产,产生大量 烂尾楼

  这个情况实际上过去几年发生了不少,根本不需要预测,只不过不被关注罢了。

  北京的房价会跌,其他城市不仅会跌,还会出现烂尾,尤其是外来人口越少的城市,越要警惕这方面的风险。河北前车之鉴,哪里涨的多,哪里就跌得多,惨的莫过于3万一平米买河北周边房子的大侠,更惨的则是明明没实力买房,偏要跑去河北贷款买房的大侠。而最惨的则是买的还刚好是商品房的大侠,能不能熬到交房都不好说。

  无论你在哪个城市,在房价暴涨的少数几个城市买房也应当慎重、冷静,不要害怕错失机会。

  最后我引用《文明6》的一段话来结束本文:  

  秦始皇,您的国民是您最强大的力量,您统一了中国,世界各地的人民前来仰望万里长城和高耸的奇观,您的人民辛苦劳作,很快修建了世上最让人震撼的建筑,但愿他们的手上永远没有水泡,好好保护您的国民,您将名垂千古。

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