陈朝文:房价越调控越高的三大原因

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住房,是人要生存、生活就必需吃、穿、住、用的基本物质资料之一。

  上个世纪八十年代,全国房地产业开始起步;九十年代,否定了城镇住房免费分配制,改革成房地产业市场化。从此就打开了房价上升通道。国家为“促进房地产市场持续健康发展”,“解决低收入家庭住房问题”,出台无数的政策“大举房地产宏观调控”。但事与愿违,效果与政策的主观目的相反,特别是最近十多年来,全国房价井喷式上涨,北上广深等城市,4-5万元左右/㎡,普通劳动者,一年收入不吃不喝,也买不到1㎡。全国200个县城的房价已经超过9000元。房价突破万元的城市超过60个,其中有近1/3是三四线城市。

  2018年,严厉调控下的成都,出现7万人疯抢1千套房子,队伍绵延了几公里的火爆。不少城市购房实现摇号制。有的新房一开盘基本秒光。

  国家最权威的调控为什么是这种结果呢?

  一、历史虚无主义放任市场投机调控的必然

  1、投机倒把是市场丑恶的一面将伴随市场始终

  也就是说,市场存在,就有人在市场投机牟取暴利;市场就存在投机倒把行为。

  市场、商品、货币等,是财产私有制占有方式必须有的配套东西——生活需要各种各样的物质资料;产品私有,就要把产品卖出去,换成货币,才能购买各种各样的生活必需品。这样一来,产品就变成了商品;就必须有商品交换的市场,货币。

  商品交换,实质是凝结在商品里的价值量的交换。但商品价格又受市场供需状况的影响而围绕价值上下波动——供大于求,商品价格下跌;供不应求,商品价格上涨。

  财产私有制,人就有自己占有无限多金钱财产的欲望。

  市场为这个欲望提供了机会——通过市场把掺杂作假的假冒伪劣商品卖出去获得暴利。通过市场投机获得暴利——囤积居奇,囤积大量商品,造成市场严重供不应求的假象,该商品价格就暴涨,然后卖出去牟取暴利。或订立攻守同盟,操纵整个市场的价格,或控制供货商的商品价格,低价买进高价卖出牟取暴利;或控制商品卖价,高价卖出牟取暴利。

  在生产资料私有制社会里,市场丑陋一面的投机倒把行为,达到登峰造极的地步;而在公有制为主的社会里,市场丑陋的投机倒把就受到极大的限制,不是社会的突出问题。

  2、建国前后迎头痛击疯狂的投机倒把,建立起健康的社会主义市场

  1949年4月到次年2月,不到一年时间,全国发生四次物价暴涨。上海物价上涨20倍。上海人民政府规定,以人民币为唯一货币,禁止黄金、银元、美钞流通买卖。但资产阶级无视人民政府法令,狂称:“解放军进得了上海,人民币进不了上海”,拒用人民币,进行黄金、银元投机倒把活动。十天内,上海金银价上涨两倍左右。严重影响市场物价,人民币的地位。上海人民政府查封了从事投机活动的证券交易大楼,逮捕法办了金银投机倒把首要分子。这就是“银元之战”。广州、武汉等地也打击了金融投机活动。物价开始稳定。

  “银元之战”结束后,资产阶级又进行粮食、棉纱、煤炭等物资的投机倒把活动。他们囤积居奇,哄抬物价,1949年上海米价6至7月上涨4倍,10月至11月又上涨3倍。国民党特务说:“只要控制了‘两白一黑’(米面炭),就能置上海于死地”。党中央视为两个阶级之间的一场“米棉炭之战” (又称“两白一黑之战”)来打击。中央统一部署,从各地调运大量粮食、棉布、棉纱、煤炭等物资,于1949年11月25日大量抛售,使涨风几天内迅速平息。但为时不久,投机商又欣起涨风。1950年2月, 人民政府经过多方准备,调集了更多的物资,在市场上敞开抛售,投机商大肆抢购,抢购了三天,他们的资金用光了,国家还继续敞开供应,他们慌了,开始抛售存货,但已没有买主,连老本也赔了。到1950年夏,全国物价稳定,结束了我国连续十多年物价暴涨的局面。人民政府赢得全国人民的信任。这场斗争,毛泽东认为它的意义不下于淮海战役。

  3、告别革命后那场惊心动魄的“银元之战”、“两白一黑之战”被虚无主义

  1997年《刑法》取消了“投机倒把罪”;2008年投机倒把条例也被取消。而那场“银元之战”、“两白一黑之战”,有个别人被专政,就是因为他们犯了严重的投机倒把罪。取消投机倒把罪,就是说,那场斗争中被专政的人的那些行为,并不是罪过,而是是合理合法的市场行为;把合理合法的行为定为罪过,就是冤枉好人,就是冤案。取消了投机倒把条例,就是说,市场并没有投机倒把行为,不存在投机倒把问题;市场的囤积居奇,操控、垄断市场的价格,买空卖空,掺杂使假都是正常的市场行为,把这些行为当成投机倒把来打击是错误的,是左的的表现,是不懂经济,是阶级斗争扩大化。

  这就把那场惊心动魄的两个阶级的经济斗争虚无主义了。

  4、放任房地产市场投机倒把的调控必然适得其反

  放任房地产市场投机倒把的价格调控,就是说,你们炒房获取暴利是可以的,国家不反对,但不能把价格一下炒得很高,要平稳地慢慢地高起来,这是全部调控政策、措施的目的。

  ⑴放任投机倒把就是鼓动人们在市场里疯狂投机破坏市场秩序。

  财产私有制社会里的人,都想自己有金山银山。就是自己办企业,也只能是逐步积累财富最后成为大富翁;只有在市场里通过投机倒把,囤积居奇,操控物价,转手倒卖,或者大肆贩卖假冒伪劣商品,才有可能发大财,一夜暴富。比踏踏实实付出辛勤劳动能赚更多的钱!就是聪明、敏锐的人,正确判断出某种商品,将来会紧俏,也要通过囤积居奇投机倒把,才能赚得盆满钵满。国家放任投机倒把,就是鼓励人们在市场里疯狂投机破坏市场秩序。这就彻底扭曲人们的价值观,鼓励人们以更大的狂热进入到投机领域。

  ⑵限价限购调控就是最权威地认定商品房是社会更紧俏的商品,大家赶快抢购

  社会放任投机倒把的房地产调控,主要是两个方面的调控:一是限制商品房销售价格;二是限制人们买房,设置各种各样的购买门槛。这样的调控,实际是在最权威的告诉人们,现在市场上最紧俏,最吃香的东西就是商品房,赶快不顾一切的囤积商品房,赚大钱。所以,商品房价格就越调控越高,有的地方已经高到天花板了。

  正确的调控,应该遵循市场规律:原则上不要去限价,不要去限制购买,而是对投资性购房釜底抽薪,同时限制倒买倒卖,如现在有些地方实行的多少年后才能卖的政策。

  ⑶放任投机倒把的调控只能是更大的、延迟破裂的房地产泡沫

  道理很简单,在房地产泡沫本来就要破了的时候,市场上最权威的人通过限制购买、限制价格来告诉人们,商品房是现在市场上最紧俏的商品,价格还有大幅度上升的空间,这就鼓动起人们翻箱倒柜拿出自己的所有资金,想尽一切办法搞到资金来炒房,把价格进一步推高,也就是继续吹房地产泡沫,使它更大,延迟破裂。几百年来,人类社会经济出现过无数的泡沫,最后都破裂了,从来没有永远不破的泡沫。这方面的另一条规律是:泡沫越大,破裂后对社会经济的破坏越大,将把社会经济爆炸得满目疮痍,一片狼藉。

  二、GDP绑架房地产调控的必然

  2003年,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。这就明确房地产业是支撑社会经济的柱子产业,中坚力量。

  量化的国民经济就是GDP。房地产是“国民经济的支柱产业”,就是把它定为GDP构成的主要部分,经济数字来源的基础。这样定位房地产业,完全可以说,就是GDP绑架了房地产——房地产的数字必须越来越大,退一步喘口气都不行,更不能调整,大调整,只能越来越膨胀。实际政策就是这样对待房地产业的。

  棚户区改造中,人为制造需求刺激房地产业。2005年提出棚改不分配回迁房,只给钱或者房票的政策。没了房子的棚户改造区的人们拿到房票,横冲直撞杀入房地产市场,杀入三四线城市房地产市场的钱130亿,因为购买需求的骤增,房价闻声而涨。

  把房地产作为支柱产业后,全社会资源向房地产领域集中,推动了房地产投机热,而房地产热又真的成为了经济快速增长的推手。这之后,房价连年飞涨。2003年,是中国当代经济史上一个最重要的转折点,是中国炒房者铸就世纪神话的起点。

  2008年世界金融危机爆发,成为挤压房地产泡沫的天然力量,国内房价下跌。

  房地产是国民经济的支柱产业,它的下跌整个国民经济就要下跌。这不行,马上就推出“4万亿”资金救市,天量信贷汹涌而出,把刚刚步入调整的房地产又炒了上来。

  由于大量资金脱实入虚,自“4万亿”之后,中国经济就进一步扭曲。如果说,2003年只是开启虚拟经济疯狂的起点的话,那么,2008年底的“4万亿”救市计划,就是实体经济割肉给虚拟经济、给投机资金吃肉喝血的重大转折点。由此导致实体经济严重畸形。

  到了2015年,房地产业自身规律开始房价下滑。这不行,支柱产业不能下滑,就马上采取措施把它扭转向上。3月的全国两会就提出要“加快培育消费增长点,稳定住房消费”。有关部门宣布,个人转让两年以上住房免征营业税。央行年内连续5次降息,把利率降到历史低点。同年12月,有关部门作出决策:化解房地产库存,促进房地产业持续发展。此后,在房地产去库存力度不断加大的背景下,许多因实体经济难做抽身而退的资金,汇集到专业炒房大军中,一起推动房价,再次飞速上涨。

  三、釜底加薪、扬汤止沸调控的必然

  早在2016年12月22日,中央经济工作会就明确定位了住房,“房子是用来住的、不是用来炒的”,“促进房地产市场平稳健康发展”。这是社会最高权威党中央决定了的房地产市场管理的基本原则。“不是用来炒的”就是说,不允许房地产市场有囤积居奇,操控市场,哄抬房价,投机炒作,牟取暴利,破坏房地产市场的投机倒把行为。只有把投机倒把行为打击下去;才有健康的房地产市场。

  国家定了“房子是用来住的、不是用来炒的”的基本原则,那就应该采取果断措施保证落实这个基本原则,不偏离这个基本原则,保证房地产市场平稳健康发展。

  国家有很多办法来保证这一基本原则。不用行政处罚、专政的办法,就用经济手段的办法,也能把投机炒房邪风遏制下去,市场基本没有投机炒房的问题。

  首先是国家要大造反对炒房的舆论,形成全社会反对炒房的基本共识。国家坚持这一基本原则不动摇,不管房地产市场是上升还是调整,都要坚决反对炒房的政策。

  主要措施是对炒房坚决釜底抽薪。

  首先严格审查确认是不是自己居住而买房:是不是一对夫妻购买的第一套住房;是不是18周岁以上的未婚成年男女购买第一套住房;是不是真正改善性购买第二套住房,人平均住房面积低于多少㎡购买第二套才算改善性购买。只有为自己居住而买房,才能得到社会金融按揭贷款的支持。除此以外的购买,都是投资性买房,社会资金一分也不支持,全部用自有资金购买。同时,加强银行等社会金融单位按揭房贷的管理,严禁给投资性买房贷款支持;加强贷款管理,严禁其他贷款流入投资性买房,严禁外资在中国市场投资性买房。

  其次是开征住房长期空置税。住房是人的生活必需品,长期空置就是严重浪费。

  再其次是对平均超过多少㎡的住房面积征收房产税。

  但实际调控并不是对炒房釜底抽薪,而是釜底加薪,扬汤止沸的调控。

  也许有人会说,在对房价暴涨的调控中,增加购房者10-20%的首付,按揭贷款增加了百分之几的利息,就是抽了釜底的薪,怎么能说是釜底加薪呢?

  就是抽了根小柴棍,过了一会又加进去了,这是釜底抽薪吗?

  从整个社会的金融政策来说,“四万亿”救市,长期采取积极的财政政策,就是社会资金大水满灌。制造业经济效益差,大部分资金都流到了房地产市场,为房地产炒房釜底加薪,另外,从社会金融改革来说,为了搞活金融,就放开很多限制,新的金融公司雨后春笋般地冒了出来,又有不少的资金流到了房地产市场,为炒房釜底再加薪。

  这就为炒房加了大量的薪,莽火炒房,自然就把房价炒到天上去了。

  以2016年房地产来说,销售总金额大约在14万亿元,而官方统计的房贷总额就达7万亿之多,这意味着2016年购房款一半以上都靠贷款。这7万亿贷款,用于刚需买房的很少,绝大部分是用于炒房,为炒房釜底加薪。

  所以,调控就成了釜底加薪,扬汤止沸的适得其反的调控。

  经济泡沫,就是投机需求(虚假需求)使资产的市场价格脱离资产内在价值而膨胀的部分,也就是不被社会承认的虚假价值,垃圾价值。它总有一天要破裂,被社会清除。这个巨大的房地产泡沫何时破裂?另作分析探讨。

  2018/5/31

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