李北方 :房地产的末日狂欢

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国家又放水了。

  上个周日(24日),央行宣布从7月5日起下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点,“定向”用于支持市场化法治化“债转股”项目和支持小微企业融资。据媒体报道,这次降准将向市场释放人民币7000亿元。

  消息一出,有人说这利好股市,有人说利好楼市。次日(25)就是周一,在降准的利好刺激下,股市果然涨了一上午。可是到了下午,又调头跌跌跌了。

  这就是当前的经济现状,哪里都无法让人有信心——除了房地产市场。

  所谓“定向降准”,是掩耳盗铃到了极致的一个词。钱的流动怎么能“定向”呢?难道央行有本事给这7000亿安装GPS定位系统,监测每一张的去向吗?不能。安GPS也是个形象的说法而已,投放进市场的新增货币本来也不是采取现钞的形式,无非是电脑系统里体现的一些数字,想装GPS也没法装。

  钱只会向着能挣更多钱的方向流动。哪里能挣到更多的钱?所有人都认为,是房地产市场。不用说,这次降准释放出来的钱,又会成为助推房价再往上蹿一蹿的动力。

  那么,“定向”新增的贷款,怎么会流向房地产呢?联系近期的另一条新闻看就明白了:近日有4家企业参与杭州一楼盘的摇号,3家摇中,这三家企业同属一人名下。而且,这三家企业都是摇号政策出台后才注册成立的。

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  这三家企业,都是“小微企业”。这个叫周然的杭州人能想出先注册公司再买房的办法,别人也想得出来,大公司也可以注册更多小微企业,“定向”地申请贷款,然后去买房。

  只需要一道手续,“定向降准”出来的钱,就可以进入房地产了。不算麻烦。

  杭州受此事影响,已经决定暂停向企事业单位和其他机构销售住房了。在此之前,长沙和西安也出台了同样的政策。

  堵上这个口子的只有三个城市而已,还有那么多城市没有对企事业单位和机构购房进行限制,此处不留爷,自有留爷处,那就去别的城市注册小微企业、贷款、买房呗。

  7月5日之后,房价可能又会出现一个上涨的小高潮。至于在哪个城市表现出来,还真不好说。就像鸭子一个猛子扎下去,还真不好判断它从哪里钻出来。

  现实中钱会怎样流动,我不相信上头的决策者对此不知情。我更倾向于相信,上头不敢放任房价大涨了,但在解决问题方面也没有好办法,也是在混日子,拖一天算一天。

  如果真正落实“房住不炒”,那就需要彻底去除房地产的投资属性和金融属性,回归城市土地的国有属性,房子可以买卖,但不允许任何人、任何机构从房地产市场上赚取超额收益,已经赚到的,也要通过厉行累进税等方式逼其吐出来。(参见《房地产最根本的问题是什么?》)

  但这样做,无疑要一下子戳破泡沫,后果严重。

  因为不敢让“房住不炒”真正落地,“房住不炒”就不再是个政策导向,而成了一个道德倡议。但是在市场经济中谈道德有什么意义呢?没人会听的,你提倡不要炒,他偏非要抢。

  继续放任炒作,泡沫自然破裂的可能性就大了,其后果比主动戳破泡沫还要严重。房地产市场上目前虽然还存在着对“房价永远涨”的信仰坚定,可是任何一场危机爆发的前夜,都是没有征兆的,一觉醒来,所有人的信仰都崩塌了,说不清为什么。

  既不敢让房价大涨了,也害怕房价下跌,最好是让市场保持住对房价的信心,又不涨太快。这大概就是上头的想法。当前,所有的政策都可以被歪曲到继续吹大房地产泡沫的方向上,上头对此乐观其成。

  如果不是这样,就难以理解上头为什么对地方政府的“抢人大战”睁一眼闭一眼。那明显就是阳奉阴违,一边高喊贯彻上头精神,一边用实际行动另外搞一套。(参见《上头讲“房住不炒”,地方政府用“抢人大战”来了个釜底抽薪…》)

  如果上头真是这么想的,虽然其应对显得无力,但至少表示脑子还清醒。可是,其脑子是否清醒,我还真不敢确定,因为有其他因素显示,上头可能是糊涂着的。

  中国经济发展的真实情况如何?为了搞清楚这个问题,每隔五年,国家搞一次经济普查,迄今开展过3次了;中国一共有多少人口?为了搞清楚这个问题,每隔十年,国家搞一次人口普查,迄今搞了6次了。

  但中国一共有多少房子呢?这个问题就是没有人去搞清楚,连最上头好像也没有这个想法。

  国家只在1984年开展过一次住房普查,那次住房普查涉及了323个市、1951个县、5270个城镇与工矿区的房屋,以及1.5亿城镇人口。那次调查得出的数据是,全国城镇住房面积9.56亿平方米,户均住房24.04平方米,人均6.36平方米。这一数据在后来的房改决策中被当做重要的参考。

  但是从那之后就再也没有住房普查了。1998年房改以来,中国的房地产市场一直缺乏权威的统计数字,我们能看到的数据,要么是失真的,要么是为特定目的服务而编造的。

  2008年前,国家统计局还发布空置房面积的数据,这是衡量房地产市场泡沫的重要指标,但后来就停止发布了,没有原因,因为原因你懂的。

  信息的真实、全面、透明,是市场经济良性运行的基础,理性的市场主体根据信息来做出判断。在真实信息被掩盖得严严实实的情况下,通过制造局部的短缺来哄抬房价,结果只能是炒作越来越厉害,市场的非理性程度越来越严重。

  解决当前的房地产领域的问题,制定调控政策的基础,是搞清楚真实的供需情况。当前,最紧要的事情是进行住房普查,把已建成的、在建的、将建的住房到底有多少搞清楚。住房普查比人口普查好搞,因为人长了腿,会跑,人口普查的数据不可能完全精确,但房子没有腿,也躲不起来,想把住房数统计出来,难度不大。

  如果真实数据证明,中国的房子还处于短缺状态,那么房价就没有泡沫,无需紧张,更无需调控。如果住房量已经足够,房价已经脱离了真实的供需关系,那么也无需调控,市场会在真实信息的引导下自然向正常回归。

  然而,我们看到的情况是,上头在缺乏真实数据支持的情况,贸贸然地出台了“多主体供给、多渠道保障”的政策导向。这其实是通过错误的反推得出来的结论:因为房价涨得太多,所以房子是短缺的,解决的办法是盖更多的房子。

  在这个思路的指导下,2018年前五个月,50大城市合计土地出让金高达1.5万亿元,同比上涨57.6%,多卖了4520亿元。最高的杭州前五月卖地1391亿元,同比上涨246%,苏州同比上涨77%。

  如果房子总量已经足够了,房价过快上涨只是因为炒作,那么加大住房供应量就是个昏招,等到市场清醒过来的时候,结果就会是悲剧性的。你永远不知道市场什么时候会清醒过来,也许某一个早上,那些“房价永远涨”的信仰者忽然间放弃了信仰,纷纷抛售,形成踩踏之势。  这让我一度怀疑上头是不是把炒房当成敌我矛盾来看待和处理了——只有把炒房者当敌人,以让炒房者血本无归为目的,才会在掩盖实际供需状况的同时,加大供应量,以便适当的时候砸盘。

  关于房地产市场的数据采集,尤其是空置房的统计,有一种声音说,这太难了,难以确定空置标准,也就难以统计出空置面积。

  但是,最近山东出台了山东省公布了《山东省物业服务收费管理办法》,规定房屋交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收,收取的费用最高不得超过百分之六十。

  这就有意思了。为了限制炒房,需要加大空置房的持有成本,而这个规定无疑是减轻空置房的持有成本的,目的是赤裸裸的鼓励炒房,这是一。二,如果说进行空置房面积统计是困难的,对空置房减少物业费怎么就能做到呢?

  非不能也,实不为也。去分析房地产市场上的种种问题,答案都是这个。

  没有人真正想解决问题,没有人为避免正在到来的危机表现出足够的担当,全部都在得过且过,好日子过一天少一天,到处洋溢着末日狂欢的气息。

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